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韩世同：楼市拐点不言而喻，暴跌在所难免
2008-5-4 星期日(Sunday) 晴
韩世同：楼市拐点不言而喻，暴跌在所难免

一直不明白，我们对普通的物价要狠狠地打压，但是对楼市的价格对股市的价格却能够纵容到它能够一二倍、四五倍的涨，这我是太不能理解了。仅仅是因为它们不进入CPI吗？这没有任何意义的，为什么呢？因为它实际可造成通胀其实是更严重，它造成的实际通胀更严重。――韩世同
近日，著名地产市场营销专家、寒桐（广州）投资顾问有限公司总经理韩世同博士到《房地产导刊》社参加“房导圆桌”论坛，发表了对当下房地产业的忧思。他认为房价拐点不言而喻，争论毫无意义。就目前情况看，房价暴跌也在所难免。他指出经济周期，是市场的、自然的规律，非人为所能抗拒，即使政府干预也无能为力。但是经济周期来了不可怕，房价暴跌也不可怕，开发商、政府等做出错误判断才可怕。“能看到危险的就没有危险”他说，并以万科为例说明，在经济周期到来时，积极应对正视问题，才能解决问题。
“我现在担心的是房价暴跌”

韩博士说从去年十月就顾左右而言他了，房价问题拐点问题他不愿意讲，但是会比较关注它。回过头来看，拐点还是不言而喻的，当时王石讲拐点是秃子头上的虱子在那明摆着的事，在那讨论是没有意义的。

之前参加过一些电视台节目，有些专家谈未来看好，他就说你们还这样说，我都担心是否会暴跌。因为你说，如果一个楼盘瞬间降价30%，媒体集体失语，好像是被震撼得目瞪口呆，其实不是，恒大有很强的媒体干预和影响能力，使得媒体不得不集体失语。事实上，一个标志性的品牌大盘的跳水，那么对市场的震撼力，比万科降价威力还要大万科是常规炸弹，那么恒大就是原子弹，他是觉得（跳水）威力还远远没有发挥出来。不能光看到它IPO上不了市，如果这两个企业让我评价的话，万科是顺势而为，把握了先机，而恒大是后知后觉。为何现在降价还不成交，为什么有些热衷于一步到位，这里面有个有效购买力不足。表现在以前推高楼价是大量的投资客购买和少量的自住客购买，但现在是投资客离场了。万科降价是做了充分的准备，将自住客分流到他们那里了，现在是有效购买力不足。

韩博士用两个名词来形容万科的降价，一个是囚徒困境，这是博弈学里的一个案例，就是如果谁告密谁得到刑期上的优惠，那么就会导致人人都会告密。但是呢最先告密的会得到优惠，如果人人都告密，就没有优惠了，你都告密我还给你优惠什么呢！这个价格联盟，最先破坏的，他又不违法，又不会受到任何的制裁，它还会受到市场的奖励，何乐而不为呢？换句话说就是堤坝效应，大堤上你呱唧一下挖个大口子，会得到水，但要是到处都挖口子，水就不够分配了。
主流消费群体仍无力购买

现在从表现上看，万科的市场嗅觉更灵敏。韩博士判断主流消费群体，依然处在无效购买力状态。这里说的主流购买群体是指中产阶级，就是指的一般白领、工薪阶层这一块，他们的承受水平低端是四五千，高端是七八千，那么目前现在的均价他们都达不到，现在限价房啊、经济适用房啊在郊区的商品房啊他们可能能够得着，但是市场上供应的商品房几乎都是高端产品。显然高端的买家换房的本身就不多，再加上他们受到这个环境的影响，就处在观望状态。

在这种情况下，韩博士觉得对市场的判断就会影响到企业的决策。他现在很赞赏万科富力雅居乐，因为这些企业在春节前就做调整。“万科是精得要命，它现在搞定了，又说已经没有什么下降的空间了（笑）。我就是底部了”。而实际上它这个价位，对很多中产阶级来讲，还是高不可攀的，但是它已经解决了资金瓶颈问题。
市场不容乐观

对于整个市场，韩博士认为是不容乐观的。为什么呢？我说他参加过一些论坛，每次论坛都会看到有人会提几个观点，一个是基本面没变，一个是长期市场看好不变，还有一个是地紧钱松的局面没有变。韩博士总是私下里对他们讲，你讲的这是三个观点，我能都找到证据推翻它。比如说难道整个市场环境好吗？整个国际经济环境好吗整个国内经济环境好吗？整个股市楼市环境好吗？是不是？我们有可能面临由股市引发的楼市的金融危机或经济危机，整个可能性是存在的。
经济周期性变化不可抗拒

韩博士说自己不是危言耸听啊，而是力求避免问题，减少问题的影响。但是他现在的判断是，如果是经济周期性变化的东西，就是不可抗拒的，甚至不是政府的干预、人的力量和社会的力量能够抗拒的，它可能是自然的、市场的一个规律。如果它到来了，怕也没用啊，就像海啸。其实看到危险的人是没有危险的，比如万科看到了危险最后它就没有危险，如果是恒大之前它没看到，等到现在看到了可能浪头已经盖过来了，它再做各种防范甚至是过激行为，都未必能达到目的，其实机会已经错误。

其实周期性变化不可怕，但是我们做企业，选择错误的策略错误的决策去应对，才是可怕的，包括政府，包括我们对通胀、对整个经济环境。韩博士质疑说“一直不明白，我们对普通的物价要狠狠地打压，但是对楼市的价格对股市的价格却能够纵容到它能够一二倍、四五倍的涨，这我是太不能理解了。仅仅是因为它们不进入CPI吗？这没有任何意义的，为什么呢？因为它既可造成通胀其实是更严重，它造成的实际通胀更严重。”现在这两个东西掉下来的时候，就好像将水抽到很高顶上的水库一样，一泻而下的时候，杀伤力和影响力，应该说会相当的大。当然我这个可能是危言耸听，可能是个人的一己之见，可是我不太希望这种现象会发生。万科2006年就已经提出了“现金为王”的策略，这就是顺势而为的企业。
房价暴跌在所难免

现在有人说多少多少个月市场会反弹，都没有准确的依据。房价走的太高，就有危险。现